23 de abril de 2015

El mito de la plusvalía en bienes raíces

Es una practica común que las personas cuando van a comprar una propiedad tomen en cuenta el aumento del valor en el tiempo (plusvalía) del activo que están comprando.  De hecho es común oír que las inversiones en bienes raíces son muy seguras ya que siempre tiene una tendencia a la alza, lo cual a mi parecer, cada día se convierte mas en un mito que una realidad.  

Mucha gente dice, compre mi casa en 100.000 y ya en dos años vale 120.000, ya le saque el 20% a la inversión!.  Ahora si analicemos esto a detalle:

    • Supongamos que esa inversión sea su casa de habitación: si usted vende su casa en 120.000 puede comprar algo similar por los 100.000 que pago hace 2 años? Si la vendió en 120.000 es porque el valor de mercado en ese momento era eso, entonces si quiere comprar algo similar tendrá que pagar 120.000, eliminando cualquier ganancia sobre el capital.
    • Supongamos que esta propiedad se compro como inversión (sin financiamiento): usted compró la casa en 100.000 y la vendió en 120.000 dos años después.  Fue una buena inversión?  Pareciera que este negocio generó una utilidad de 20.000 y la gente te dice: le saque el 20% en 2 años, eso es el 10% anual (que en realidad es el 9,54 anual, pero no vamos a entrar en detalles).  A esos 20.000 hay que quitarles costo de traspaso de la propiedad que puedo rondar el 2,5% del valor inicial (2.500).  Ya nos quedan 17.500.  A eso también tenemos que quitarle los costos de mantenimiento, impuestos municipales, cuotas de condominio.  Supongamos que siendo super bajos andan en 1200 anuales (100 por mes).  Ya estamos hablando de 2400 menos, nos quedan 17.100.  Ahora, debemos pagarle la comisión al corredor que nos ayudo a vender la casa que normalmente es 5% del precio de venta: 130.000 x 5%: 6.500; en otras palabras nos quedaron de utilidad real solo 10.600 que equivale al 5,16% anual.  Por el nivel de riesgo que se maneja, desde mi punto de vista no es una buena inversión.  Fácilmente se pudo haber invertido ese dinero en un certificado a plazo y le hubiera generado al menos 2 p.p adicionales, a condiciones actuales e inclusive con un perfil de riesgo más bajo.
    • Ahora supongamos que esta propiedad se compro como inversión (con financiamiento): para resumirlo un poco ni lo piense! Si esto se hace financiado el único que gana es el banco. Toda su rentabilidad se iría en gastos de formalización e intereses y dependiendo de las condiciones hasta llegar a perder dinero.
Debido a esto hay que ser muy cuidadosos cuando evaluamos las inversiones ya que muchas tienen costos de transacción muy altos que muchas veces se pasan por alto.  No digo que las bienes raíces son malas inversiones, de hecho hay gente que puede hacer mucho dinero siempre y cuando exista un vendedor necesitado y un comprador con efectivo.